Олег Лукша: “Мешканці ОСББ мають невід’ємне право на землі прибудинкових територій, і його необхідно реалізувати за прикладом інших міст”

В Ужгородській міській раді 23 березня вперше відбулися велелюдні громадські слухання з питань утворення і проблем, з якими стикаються об’єднання співвласників багатоквартирних будинків в Ужгороді. Однією з найбільш гострих дискусійних тем постала проблема земель прибудинкових територій, передача яких у користування (оренду або власність) ОСББ, як ішлося в коментарі начальника відділу землекористування міськради Любові Дикун, утруднена тим, що «не існує механізму передачі таких земель ОСББ як юридичній особі».

Депутат міської ради Олег Лукша піддав сумніву твердження посадовця (право ОСББ на землю прибудинкових територій чітко прописано в Земельному Кодексі України ще з 2001 року) і запропонував пункт рішення слухань, згідно з яким міській раді рекомендувалося до вивчення цього питання і встановлення механізму передачі ОСББ чи ЖБК земель прибудинкових територій на сесії оголосити мораторій на виділення таких земель суб’єктам підприємницької діяльності чи окремим громадянам.
Проект такого рішення був підготовлений за участю депутата О. Лукші й розглядався на сесії міської ради 16 квітня. Він викликав бурхливу дискусію в залі, але при голосуванні не набрав необхідної кількості голосів. Ураховуючи резонансний характер проблеми та її актуальність для мешканців багатоповерхівок, редакція вирішила запросити до обговорення теми депутата Олега Лукшу, котрий водночас є і виконавчим директором Закарпатського регіонального відділення Асоціації міст України.

— Олеже Васильовичу, все-таки є чи немає механізму передачі у власність чи в оренду для ОСББ земель прибудинкових територій?

— Відповідь дуже проста: «механізму» нема і не буде, поки він не розробиться в кабінетах самої ради для Ужгорода фахівцями відповідної кваліфікації із затвердженням на сесії міської ради. В десятках інших міст обласного значення та обласних центрах України такий «механізм» давно працює. Він передбачає розроблення на основі чинних нормативних і методичних документів цілої низки адаптованих місцевих правил, процедур і навіть проведення проектних робіт. Ключове питання — виділення земельних ділянок прибудинкових територій у проектних документах і в натурі на основі нормативних даних і методичних рекомендацій. Зокрема на основі затверджених ще колишнім Держбудом «Правил і порядку межування територій житлового кварталу (мікрорайону)». І лише після цього справді можуть бути застосовані процедури й рішення щодо оренди чи приватизації землі, що також є багатомісячним і мультидокументним процесом. Отже, ніякий «механізм» із Києва не зможе сам по собі провести межування земель навколо багатоповерхівок Ужгорода. Треба просто братися і робити межування — спільно підрозділам архітектури і містобудування та землекористування міської ради. Або ж замовити ці роботи спеціалізованим проектно-землевпорядним організаціям. І це реально, бо в нас поки що не більше 10% будинків стали ОСББ, це 44 будинки та ще кілька десятків ЖБК. До того ж цю роботу можна робити й пооб’єктно, адже не всі звертаються одночасно. Висновок напрошується у формі крилатого виразу: «Той, хто не хоче робити, шукає причину, а той, хто хоче — засоби».

— А що вирішував би мораторій на виділення земель прибудинкових територій?

— Відповідь теж дуже проста. Мораторій — це свого роду гарантування для ОСББ чи ЖБК того, що законно належна виключно цим колективним власникам будинків земля прибудинкових територій — поки не будуть встановлені її чіткі межі — раптом не опиниться у власності чи в оренді якого-небудь підприємця, що вирішив ощасливити мешканців навколишніх будинків черговим торговельним закладом (раніше — ігровим залом) або кафе. Конфліктних ситуацій на цій основі в містах України, в т. ч. й Ужгороді, немало. Йдеться і про базари під вікнами людей, і навіть капітальні споруди. Про це говорив і присутній на сесії міської ради прокурор міста Іван Штефанюк, підтримуючи проект рішення про мораторій. Стосовно аргументів противників про те, що це зупинить процес переобладнання перших поверхів у будинках під бізнес, то вони сміхотворні. Йдеться про будинки ОСББ та ЖБК, де без їх рішень і так не можна нічого зробити. А загалом не варто нікому зазіхати на землі прибудинкових територій. Навіть будинковий комітет, не говорячи вже про ОСББ чи ЖБК, може відсудити належну за нормативами землю своєї прибудинкової території, якщо по ній прийнято незаконне рішення. Достатньо мати проект забудови будинку або мікрорайону.

Ми всі, й особливо депутати міськради, мусимо усвідомити: мешканціям багатоповерхівок надзвичайно потрібен життєвий простір в урбанізованих і тісних кварталах щільної міської забудови. І прибудинкові території — це той непорушний мінімум, який гарантований законами і який необхідно якщо не передати сьогодні, то зарезервувати за мешканцями.

— Якими, до речі, законами? І що входить у поняття «прибудинкова територія»?

— Статті щодо прибудинкових територій фігурують у Земельному кодексі України, Законах України «Про благоустрій населених пунктів», «Про планування і забудову територій», «Про об’єднання співвласників багатоквартирних будинків» та ряді інших.
Під прибудинковою територією чітко означують земельну ділянку багатоквартирної несадибної забудови, узаконену проектом межування або проектом забудови території житлового кварталу (мікрорайону). Критеріями межування прибудинкової території є нормативні потреби для розміщення об’єктів обслуговування житлового будинку: відмостки і тротуари, під’їзні шляхи й автостоянки, господарські й дитячі майданчики, рекреаційні, зелені зони та міні-сквери, допоміжні будови господарського призначення, наприклад, міні-котельні чи гаражі. Як правило, прибудинкова територія, звісно, з конкретними межами, визначена ще на стадії проектування будинку, мікрорайону чи кварталу. Проблема в тому, що ці проекти часто-густо важко знайти або ж вони десь «губляться». Саме тоді й необхідно проводити роботи з межування територій забудови кварталів чи мікрорайонів уже на основі поточної ситуації з урахуванням усього, що було збудовано чи розміщено з часу проектування.

— А що робити, коли нове будівництво об’єктів у мікрорайонах наражається на протести мешканців будинків?

— Інколи це «нове» справді будується без урахування думки жителів навколишніх будинків, без визначених проектних меж прибудинкових територій. Важливо цього не допускати ще на найперших стадіях намірів і передпроектних пропозицій з виділення земельних ділянок. Як не допускати? Знову ж таки — чітко визначити межі земель прибудинкових територій! І тоді не буде жодних законних підстав для виникнення конфліктних ситуацій між мешканцями будинків і підприємцями, що зводять об’єкти у кварталах міської житлової забудови. Підприємці за великим рахунком формально не винуваті в тому, що їм виділили земельну ділянку під бізнес у сумнівному з позицій мешканців будинків місці. Цей сумнів має бути розвіяний саме проектами межування кварталів забудови з чітким означенням земель прибудинкових територій. Причому, що важливо, не лише для тих будинків, де створені ОСББ чи ЖБК. Право на землі прибудинкових територій, яке де-юре «зарезервоване» для багатоповерхівок Земельним Кодексом, має отримати де-факто підтвердження в сесійному рішенні міської ради. Тому й пропонувався найпростіший проміжний варіант місцевого рішення — мораторій. Адже сьогодні в будинках, де ще не створено ОСББ, відповідно нема й юридичної особи, якій у володіння чи в оренду передаватиметься земля прибудинкової території. Але в найближчій перспективі всі без винятку будинки утворюватимуть ОСББ. Іншого шляху комунальної реформи просто не існує. Відповідно, на баланс ОСББ усе одно потрібно буде передавати не лише сам будинок, а й цілий житловий комплекс, що включає і землі прибудинкових територій, і горища, дахи, підвали та сходові клітини, і господарські споруди та інженерні мережі, й комунікації загального користування. І навіть — зелені насадження та міні-сквери біля будинків. Тоді й настане час для рішення де-факто по землі.

— До речі, навколо зелених зон теж виникають конфлікти як в Ужгороді, так і в інших містах України. В чому тут суть проблеми?

— Це досить схоже й дотичне питання. Якщо коротко, то корінь цієї проблеми так само криється у відсутності визначених переліку та меж земельних ділянок із статусом зелених зон, скверів і парків, рекреаційних зон. З чіткими й легітимізованими межами. Однак слід розділяти зелені зони та насадження, які належать до земель прибудинкових територій, і тих зелених зон, скверів і парків, котрі є і будуть лише загальноміськими. Все це повинно відображатися у відповідному розділі Генерального плану розвитку міста, нове коригування якого має невдовзі завершитися. Місцеве узаконення переліку та меж зелених зон також покликане, серед іншого, зняти будь-які конфлікти на цьому ґрунті. Але за однієї умови: якщо до цієї роботи буде залучене також широке коло екологічних, наукових і неурядових організацій, ОСББ і ЖБК, органів самоорганізації та будинкових комітетів. Частина з них уже ініціюють проведення громадських слухань на тему «Зелений Ужгород», про що буде повідомлено у ЗМІ.

— Давайте повернемося до сесії ради, на якій рішення щодо досить логічної ідеї мораторію про виділення земель прибудинкових територій під бізнес отримало лише 15 голосів і не пройшло. Як можете прокоментувати цей результат?

— Є кілька варіантів мотивацій тих колег-депутатів, які були проти, утримались або ж не голосували зовсім. Серед них — байдужість; не розібрався до кінця; фракційна чи колегіальна солідарність; активне несприйняття втрати контролю навіть над тією незначною долею земель, яку становлять прибудинкові території ОСББ чи ЖБК. Кожен сам знає, яку мотивацію мав при голосуванні. І я не можу та й не маю права коментувати, хто, як і чому голосував по тому чи іншому питанню, бо це невід’ємне право кожного депутата. Єдине, чого не сприймаю, так це байдужості. Тому був, є і буду категоричним противником пропорційної системи виборів до місцевих рад. Упевнений, що й активних противників ідеї мораторію в раді теж небагато.

— Чому так вважаєте, є вагомі аргументи?

— Проект рішення пройшов обговорення й підтримку в чотирьох із п’яти постійних комісій ради. Лише на земельній комісії він чомусь не розглядався, хоча моє депутатське звернення до цієї комісії подане ще 25 березня. При підготовці ж проекту рішення його погодили секретар ради, перший заступник міського голови, директор департаменту міського господарства, начальник відділу землекористування (із застереженням складності виконання). На самій сесії про проект рішення позитивно відгукнувся міський голова, виступав на підтримку проекту міський прокурор, котрий зауважив, що прокуратура завалена скаргами із земельних питань.

— І що ж далі, які наслідки неприйняття рішення про мораторій?

— Головне, на мій погляд, полягає не у формальному прийнятті чи неприйнятті рішення. Це не був мій проект чи якогось підрозділу ради. В ньому лише відображене рішення про звернення громадських слухань представників ОСББ і ЖБК до депутатів міської ради щодо мораторію. А це вже документ прямої демократії та прямої дії, чіткий наказ виборців. Якщо хочете, локальний референдум. Причому з питання, яке не потребує жодних бюджетних коштів, а лише вдумливого ставлення, політичної далекоглядності й відповідальності. Ігнорування рішення громадських слухань у питанні надання гарантії для ОСББ і ЖБК щодо законної цілісності та непорушності земель прибудинкових територій, на мій погляд, не зовсім хороший прецедент. Принаймні він не сприяє ні зміцненню довір’я між міською владою і ОСББ, ні підвищенню мотивацій для створення ОСББ узагалі. А значить — створює бар’єр для комунальної реформи. Правда, інше рішення громадських слухань стосується створення Дорадчого комітету з питань діяльності ОСББ та реформування житлово-комунального господарства міста, до якого увійдуть представники ОСББ (7 чол.) та різних підрозділів міської ради (6 чол.). Сподіваюся, цей орган буде затверджений розпорядженням міського голови і чітко відстежуватиме інтереси ОСББ, у т. ч. й щодо земель прибудинкових територій. Тож замість мораторію буде моніторинг щодо землі. Не виключено, що нинішнє загострення цього питання піде лише на користь вирішення проблеми через привернення до неї більш пильної уваги. Як не крути, мешканці ОСББ мають невід’ємне право на землі прибудинкових територій, і його необхідно реалізувати за прикладом інших міст України.

— І на завершення розмови, які все-таки переваги для мешканців і міської влади несе масове утворення ОСББ?

— Якщо дуже коротко, то ОСББ — це єдино можлива інституційна основа суттєвого покращення якості життя і побуту городян, які проживають у багатоповерхівках. За рубежем ідея кондомініумів (ОСББ) прекрасно працює, і я на власному досвіді поїздок у США, Канаду чи Західну Європу переконався в цьому не раз. Уже є не менш позитивна, але ще не чисельна практика і в Україні.
А тепер давайте віртуально перемістимося в Ужгород, приміром, 2020 року. Відремонтовані й утеплені багатоповерхівки з традиційними шатровими дахами та мансардними поверхами. Чисті й ошатні під’їзди і сходові клітини. Безшумні й комфортні ліфти. Автоматичні двері під’їздів і переговорні пристрої, що працюють. Будинкові сауни, басейни, спортзали, клуби і пральні. Обмежені декоративними огорожами, озеленені з допомогою дизайнерів прибудинкові території з квітниками, фонтанами, місцями відпочинку та дитячими майданчиками. Міжбудинкові приватні центри з надання найрізноманітніших послуг за викликом по Інтернету чи телефону. Відсутність у дворах п’яничок, наркоманів, галасуючої молоді з пляшками пива, бродячих кішок і собак. І все це — без жодного втручання чи вкладень бюджету міської ради, без паразитуючих контор монополістів — ЖРЕРів — чітко і злагоджено функціонує.

— І що ж для цього потрібно?

— Лише одне: сприяти, а не заважати вивільненню величезної позитивної енергії самоорганізації колективів мешканців будинків і мікрорайонів. У тому числі й щодо передачі земель прибудинкових територій їхнім єдино законним майбутнім власникам — ОСББ чи ЖБК. Адже можуть же ужгородці й закарпатці, які проживають у будинках садибного типу, створити за парканом красу, яка найчастіше перевищує європейський чи американський рівень! Напевно, це було б неможливо, якби міська влада, до прикладу, виділивши землю лише під будівлю котеджу, не вирішувала б далі питання щодо присадибної ділянки. Приблизно так нині виглядає й питання щодо земель прибудинкових територій багатоповерхівок.

Отже, зволікати далі з вирішенням цього питання означає як мінімум стримувати реформи в житлово-комунальній сфері Ужгорода.

 Закарпатське РВ АМУ