Первый пошёл. Налог на недвижимость
То, что жилая недвижимость выбрана первым объектом для налогообложения из предметов роскоши, не случайно. Вполне вероятно, что это всего лишь разминка и в будущем платить налог на недвижимость будут все. Конечно, сложно анализировать любые налоговые нововведения, опираясь лишь на заявления политиков. В таких вопросах, как говорится, «дьявол кроется в мелочах». Но я всё‑таки попробую спрогнозировать последствия введения налога на недвижимость.
Рассмотрим жилой фонд страны как потенциальный объект налогообложения, учитывая, что для квартир минимальная необлагаемая площадь составляет до 100 кв. м, а для домов – 200 кв. м.
В среднем общая площадь квартиры в Украине – около 54 кв. м. При этом максимального значения этот показатель достигает как раз не в крупных городах или промышленных регионах, а в Закарпатской области (более 70 кв. м), минимального – в Севастополе, Крыму, Кировоградской, Донецкой, Луганской, Харьковской и Сумской областях (от 45 до 50 кв. м).
Похожая ситуация и в сельской местности. Средний показатель общей площади жилых помещений в расчёте на один объект несколько выше, чем в городах – 62 кв. м. Максимального значения он достигает в той же Закарпатской области (более 77 кв. м), а минимального – в вышеперечисленных регионах. Таким образом, мы можем столкнуться с неоднозначной ситуацией: предполагается, что этот налог станет составляющей доходной части местных бюджетов, между тем вопрос региональных различий в его формировании может оказаться весьма болезненным.
С точки зрения жилого фонда городов более-менее ясно. Можно ожидать, что потенциальными объектами налогообложения будут преимущественно многокомнатные квартиры большой площади. В среднем на квартиры из пяти и более комнат приходится не более 1,2% общего количества квартир в стране. Однако здесь мы также имеем разительные территориальные различия. Например, в Киевской, Одесской, Хмельницкой и Черновицкой областях этот показатель в два раза превышает средний по стране, а в Киеве удельный вес такого жилья чуть более 0,5%, что значительно меньше среднего по Украине.
Неизбежно возникнут проблемы и с администрированием налога. До сих пор не завершена полная инвентаризация недвижимого имущества. Нередко готовые дома эксплуатируются, но не зарегистрированы. Ещё одной проблемой станет учёт рыночных факторов в формировании уровня налога. Во всех странах, где введён такой налог, размер выплаты отражает взаимосвязь с качеством объекта. Без учёта этого фактора свою главную цель в нашей стране этот налог не выполнит. Конечно, для различного по потребительским качествам типа жилья необходимо применять разный уровень налога. Речь не идёт о том, что отремонтированное жильё в одном и том же доме будет облагаться большим налогом, нежели жильё без ремонта. В первую очередь должны учитываться качественные характеристики, такие как год постройки и использованные материалы.
Рынок же на введение налога отреагирует вполне рационально. Архитекторы и строители станут возводить дома с учётом этого фактора. Рынок же на введение налога отреагирует вполне рационально. Архитекторы и строители станут возводить дома с учётом этого фактора. А стремление состоятельных людей улучшать качество жизни никакой налог не остановит: зачем зарабатывать деньги, если их не тратить? Например, на более комфортную квартиру или дом.
Но почти наверняка изменится поведение людей, владеющих несколькими квартирами или домами, ведь они столкнутся с увеличением расходов на их содержание. Чтобы компенсировать дополнительные затраты, арендодатели наверняка поднимут арендные ставки на жилую недвижимость где‑то на 20% Чтобы компенсировать дополнительные затраты, арендодатели наверняка поднимут арендные ставки на жилую недвижимость где‑то на 20% . Естественно, их примеру последуют и другие собственники сдаваемых в аренду квадратных метров, которых налог не коснётся. Рост арендных ставок будет стимулировать часть арендаторов покупать собственное жильё, а арендодателей – продавать его из‑за общей несбалансированности платёжеспособного спроса и предложения.
По сути, это может привести к снижению цен на рынке жилья на первых этапах внедрения налога на недвижимость. И здесь вопрос даже не столько в росте предложения, сколько в дополнительных затратах будущих собственников жилья, связанных с его содержанием.
Но если механизм администрирования нового налога удастся отработать, вполне вероятно, что спустя несколько лет сфера применения налога может распространиться не только на жильё большой площади, но и на стандартные квартиры.
Наталья Лебедь, президент группы консалтинговых компаний «СВАН»