Скільки коштують в Ужгороді квартири і будинки, як розвивається ринок нерухомості
Ріелтор Беата МЕНДЕЛ детально розповіла, на що потрібно звернути увагу перед тим, як купити квартиру, у якому районі Ужгорода найдорожча нерухомість та які будинки користуються найбільшим попитом
Нерухомість завжди цінувалася найбільше. Утім зараз, в умовах, коли ринок житла надзвичайно багатий на пропозиції, часом продати будинок чи квартиру непросто. Так само іноді важко підібрати собі хату, квартиру чи приміщення для бізнесу до душі. То місце не підходить, то ціна не влаштовує, то сама будівля не подобається. У таких випадках на допомогу приходять ріелтори, які професійно знаються на ринку нерухомості і можуть допомогти клієнту зробити правильний вибір, здійснити операцію купівлі-продажу та ще й заощадити час.
Отже, сьогоднішнім гостем прес-центру газети «Неділя Закарпатські новини» є ріелтор Беата МЕНДЕЛ. Під час наших «Недільних бесід» вона розповіла про те, які зараз ціни на нерухомість в Ужгороді, яка вартість оренди, на що потрібно звертати увагу при купівлі житла, які райони міста вважаються найпрестижнішими та багато іншого.
– Як проходить ваш робочий день? За що любите свою роботу?
– Я справді дуже люблю те, чим займаюся. Це – робота-хобі. Маю стаж більше 20 років. Моя професія чудова тим, що я не змушена сидіти на роботі від дзвінка до дзвінка, працюю без примусу, графік визначаю собі сама, звісно, корегуючи його з клієнтами. Мені потрібно ходити на об’єкти, оглядати їх, спілкуватися з людьми. Хтось із них навідується до мене в офіс, до когось я приходжу особисто, аби ознайомитися з об’єктом, передивитися документи. Ніколи не виставляю на продаж нерухомість, яку не можна продати і на яку у власників із документами є якісь проблеми. Але інколи вони навіть не знають про те, що з паперами не все добре. Наприклад, хтось із сім’ї помер, люди не оформили спадщину, а от коли потрібно продати квартиру, виникають труднощі. Тож, проводячи інспекцію документації, я підказую замовнику, що потрібно зробити, щоб у разі появи клієнта ми могли його одразу продати. І це – основна задача ріелтора. Хоча нас законодавство не захищає, досі Верховна Рада не прийняла жодного закону про ріелторську діяльність, але ріелтори потрібні. На жаль, деколи до нас неоднозначне ставлення з боку населення. І це відбувається саме через те, що законом ми не захищені. Психологія – цікава річ. Люди звертаються по послуги і просять допомогти, а коли допомагаємо, думають, за що нам вони мають платити гроші. Буває, приходить клієнт і виставляє об’єкт на продаж, а на таку нерухомість у мене був замовник раніше і за два дні людина здійснює покупку. Потім продавець дивується, як то… мовляв, ми нічого й не робили і нам немає за що платити. Але ж скільки б він продавав те майно сам! Швидкість реагування часто у людей викликає неправильні відчуття, їм здається, що ми нічого не робимо. Але ж ніхто нікому не забороняє продавати самостійно. Будь ласка! У Америці, наприклад, продавець без ріелтора покупцеві навіть будинок не має права показати. У нас закони інші. І це добре. На мою думку, людина завжди повинна мати право вибору.
– А чи є клієнти, яким дуже важко підібрати квартиру?
– Є. Деколи люди самі не можуть вирішити, чи потрібне їм певне житло. Спочатку, скажімо, чоловік, який звернувся до агенції, має привезти туди дружину, потім сина, доньку, далі – будівельника, який розповість про стан об’єкту. Це, як правило, стосується великих будинків, дорогих покупок, не квартир. Звісно, за дім потрібно заплатити серйозну суму, тож зрозуміти клієнта можна, утім дивно, чому він не приводить дивитися на об’єкт усіх одразу, а діє саме так, приходячи туди по 5-6 разів.
Коли ми ходимо 10 разів на 10 різних об’єктів, зрозуміло, людина порівнює. Але потім вона не може вибрати щось одне. Можливо, краще було б показати всього 2 об’єкти, тоді б прийняти рішення клієнту було простіше. У нас багато часу витрачається на спілкування, аби краще розуміти людину, дізнатися, що вона хоче. Тоді з великого переліку об’єктів можна запропонувати саме те, що підходить під опис. Якщо звісно, точно відомо, на чому конкретно клієнт готовий зупинити вибір.
– Інше питання, якщо клієнт звертається до ріелторської компанії, має поцікавитись, на якових умовах вона працює, підписати договір на обслуговування, обговорити всі нюанси.
Щодо роботи наголошу, що вона – творча. І треба вміти не лише спілкуватися, але й слухати, часом – по декілька годин, деколи бути психологом, аби розрадити людину, підтримати. Закарпатці дуже гостинні, пригощають, діляться наболілим. Часом їм просто немає кому навіть виговоритися. Але мене це влаштовує, мені цікаво.
– На що потрібно звернути увагу, перед тим як купити квартиру?
– Передусім потрібно визначитись, для яких цілей ця квартира. Зараз дуже великий попит на оренду житла. Тому якщо людина вкладає гроші в квартиру задля того, щоб вона приносила пасивний дохід, можна купити житло, що здається в оренду чи має орендаря. Як правило, зараз на вторинному ринку продаються квартири разом з меблями, технікою і вже з орендарем. Тобто покупець матиме дохід одразу після купівлі. Якщо ж купувати нерухомість для власної родини у зв’язку зі збільшенням сім’ї, потрібно звертати увагу на інші чинники. Іноді, на жаль, люди змушені продавати велике габаритне житло через те, що не мають можливості його обігрівати, платити за комунальні послуги. Такий клієнт шукає меншу за площею квартиру або будинок. Усі інші фактори – район, новобудова чи вторинне житло – залежать здебільшого від платоспроможності людини. Крім того, пріоритети в районах міста залежать ще й від того, де клієнт працює, до якого району звик. Як правило, нове житло ужгородці шукають у тих районах, де жили раніше, де вже все знають, де їм зручно.
– А які райони вважаються найдорожчими?
– Тут важливо, про які саме об’єкти йде мова. У центрі, звісно, найдорожчі і будинки, і квартири. Це – Корятовича, Дружби. А зараз дорогою є ще й Червениця. Те, що ближче до супермаркетів, транспортної розв’язки – завжди дорожче. Але тенденції змінюються. Якщо мова йде про будинки, то люди йдуть жити і в Кам’яницьку Гуту, і в Сторожницю, і в Минай. Зараз межі елітності розширилися. У більшості ужгородців є автомобілі і прив’язки до центру міста та загального транспорту немає. Загалом місто розширилось і частково поглинуло довколишні села. І хоча історичний центр залишається традиційно дорогим, та жити там важкувато. Часом люди зі Сторожниці дістаються до роботи скоріше, ніж я із одного боку мосту на інший. Бо я там стою в заторах, а вони їдуть об’їзною. Крім того, квартири як у Малій, так і у Великій Рафанді, завжди були в ціні.
– Які будинки зараз користуються найбільшим попитом?
– Невеликою площею – від 100 до 150 квадратних метрів. Як правило, це – так звані американки, одноповерхові, з великим холом-кухнею і декількома кімнатами. Площа у межах 120 квадратних метрів вважається ідеальною.
Звісно, із будь-якого правила є винятки. Але великі будинки на 2-3 поверхи зараз дуже важко продати. Скажімо, будинок на 500 чи 600 квадратів не обов’язково буде коштувати дорожче, ніж менший за розміром на 150 квадратів, адже його продати набагато важче, бо він дорогий в утриманні. Та й така велика площа потрібна мало кому.
Отже, тепер у нас віяння на маленькі компактні економічно вигідні будинки.
– А кількість землі довкола будинку чи впливає на вартість? Чи має важливе значення?
– Має. Але все залежить від клієнта. Дехто каже: «Нам не потрібна земля, достатньо трьох соток». Такій людині досить мати місце для паркування автомобіля й маленький дворик. Утім є й такі, хто живе стереотипами, хоче 25 соток, щоб можна було розігнатися. Такі клієнти просять підібрати їм подвійні ділянки. Тут усе залежить від смаку і від любові чи байдужості до землі. Раніше в нас виділяли стандартні земельні ділянки – 6 або 8 соток, у селах – 10. Люди звикли до цих норм і дехто просить, аби було не менше 6 соток землі, тобто це вже – стандартна мірка. У центрі достатньо клієнтам невеликої ділянки, а за містом у декого по гектару землі. Головне, аби кожному було комфортно.
– Що можете сказати про квартири. Які користуються найбільшим попитом, на скільки кімнат?
– Одно-двокімнатні. Як правило, три-чотирикімнатні і дорожчі самі по собі, і в утриманні.
– А великі квартири чи хочуть купувати ужгородці?
– Квартири площею від 100 і більше квадратних метрів, якщо мова йде про новобудови, дуже важко продати. Вони не є бюджетним варіантом. А насправді бюджетне житло, що коштує до 30 тисяч доларів, є найбільш затребуваним. Такі гроші люди можуть ще заробити. Зараз кредитні програми зупинилися, ми пережили кризу, тепер люди заробили на заробітках – вислали гроші дітям, а ті купують собі квартиру. Або, скажімо, батьки рахують, скільки потрібно платити студентові за оренду житла, і думають, що може краще купити квартиру. До речі, завдяки іноземним студентам ціни на оренду зараз піднялися. Для них ті 100 доларів не є великими грошима. Але, враховуючи наші середні зарплати, це дорого, бо зняти дешевше, ніж за 4 тисячі гривень, квартиру неможливо. Тому оренда зараз дуже в попиті, люди вкладають у це гроші.
– Орендують переважно які квартири?
– Так само, як і купують – одно-двокімнатні. Якщо говорити про студентів, то вони групуються. Усе залежить від контингенту. Працівники заводів, яким вартість житла проплачує роботодавець, скажімо, знімають двокімнатні. Це коштує приблизно 6 тисяч гривень. Утім найчастіше винаймають житло студенти, молоді пари, які вирішили жити окремо від батьків, і ті, хто працює в Ужгороді за контрактом.
Є такі, хто знімає елітні квартири, а є й такі, хто шукає дешеві варіанти. Маємо ще й багато переселенців – їм також потрібно десь жити. І це – окрема непроста тема.
– Оренда під бізнес. Чи звертаються підприємці по допомогу?
– Так. Але в нас усе так – магазинчик на магазинчику: одежа, косметика, стоматкабінети, косметичні салони, перукарні, нотаріуси, агентства. Це – те, що користується попитом. У центрі орендна плата набагато вища, ніж на периферії, хоча зараз по районам є практично весь той самий сервіс. Найкраще «ідуть» невеликі за площею об’єкти. Це ж стосується і кафе, і фастфуду. З великими площами важко, та й там і ціна оренди більша.
– Повернемося до житла. Що користується більшим попитом – новобудови або старі квартири? Чи є принципова відмінність між первинним і вторинним ринком нерухомості?
– Ціна на первинне житло рахується по квадратних метрах. І там є фіксована вартість від забудовника. А ціна вторинного житла залежить від самого об’єкту. Тобто якщо мова йде про вторинне житло, то некоректно говорити про вартість за квадратними метрами. Там все залежить від стану квартири, поверху, будинку, району… від дуже багатьох факторів. А щодо первинного житла, можна собі розрахувати, скільки коштує квадрат і скільки квадратів у квартирі. Ціни там починаються від 550-600 і до 800 доларів за квадратний метр. Та, купуючи квартиру від забудовника, людина платить гроші за чорновий об’єкт. Там немає нічого, крім стяжок, опалення та зовнішньої столярки. Тож усе інше потрібно робити додатково за свої кошти. Вигода в тому, що можна облаштувати житло на свій смак. Але слід мати на увазі, що до вартості, за яку людина купує квартиру, треба додати і суму, яку доведеться витрати на те, аби облаштувати її. Тобто загалом вона обійдеться набагато дорожче, ніж рівноцінна за площею на вторинному ринку.
Тому і маємо таку ситуацію, що на колишнє відремонтоване і обставлене первинне житло ціни зараз дешевші, ніж були тоді, коли людина купувала чорнову квартиру. Люди втрачають кошти.
Але це нове вторинне житло тепер купувати найбільш вигідно. Крім того, такі квартири часто продають з меблями.
– А які зараз в Ужгороді ціни на квартири?
– Різні. Усе залежить від того, житло є первинним чи вторинним. Первинне, як я сказала, коштує від 500 до 800 доларів за квадратний метр. Це залежить від забудовника і місця розташування будинку. На вторинному ринку однокімнатні квартири коштують від 20 до 30 тисяч (найдорожчі – це вже облаштоване первинне житло у новому будинку), двокімнатні – від 22, залежно від поверху, трикімнатні – від 28 – 30 тисяч доларів. Найбільшим попитом користуються квартири, вартість яких коливається в межах 30 тисяч. За таку суму можна купити як однокімнатну, так і трикімнатну квартиру.
– Які ціни на будинки?
– Вони дорожчі. Також усе залежить від розташування, але від 100 тисяч доларів можна придбати хороший будинок. Дешевші теж є, однак такі об’єкти потребують реконструкції. Можна знайти і за 50, і навіть за 30 тисяч. Але щоб облаштувати їх, треба розраховувати на значні капіталовкладення.
– А дачі в селах… Яка їхня вартість?
– Можна купити навіть від 5 тисяч доларів. Але це буде така хатинка, де є тільки світло, із вбиральнею на вулиці. Продаються будинки (наприклад, уже з усіма комунікаціями, з цегли та саману) в межах 20 тисяч. А це – альтернатива однокімнатній квартирі. Якщо люди похилого віку хочуть попрацювати на землі, для них таке житло – дуже хороший варіант.
– У цьому році порівняно з попереднім ціни на житло змінилися чи ні?
– Приблизно одинакові. Можливо, зараз хіба що трохи піднялася вартість у зв’язку з тим, що осінь, заїхали студенти, яким батьки купують квартири і на житло є попит. Але підняття цін не є суттєвим.
Аби вартість житла підвищилась, для цього потрібне економічне підґрунтя. Ні з сього, ні з того ціни на нерухомість зростати не можуть. До кризи люди могли брати кредити і купувати. Зараз такого немає і нерухомість подешевшала. Ми ще живемо у дуже хорошому регіоні, у нас є продажі, бо люди виїжджають за кордон.
Це теж не потрібно недооцінювати. У нас також будується багато нових багатоповерхівок, що теж дуже добре. Завжди можна знайти нерухомість на будь-який гаманець.
– Порівняно з іншими містами України які в нас ціни – вищі, нижчі?
– Дивлячись, із чим порівнювати. Львів, однозначно, дорожчий. У нас набагато дешевша нерухомість, ніж у Києві, хоча у столиці також можна купити однокімнатну квартиру за 30 тисяч у новобудові. Усе залежить від району і транспортної розв’язки. Просто у мегаполісах своя цінова політика, у містах-стотисячниках – своя, у селах – своя. У нас недооцінена земля. Ми можемо дуже дешево купити земельні ділянки. Просто не цінуємо те, що маємо насправді. А в нас серед чудових краєвидів є дуже гарні земельні ділянки, які люди продають за копійки.
– Спасибі за розмову! Успіхів вам у всьому і вдячних клієнтів.
Марина АЛДОН, газета «Неділя Закарпатські новини», ексклюзивно для zakarpatpost.net
